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<머리말>

한국부동산원에서 근무한 지 어느덧 30년이 훌쩍 흘러갔다.

한 세대가 바뀐 시간! 그 시간 속에 내 자신의 흔적이 무엇일까？ 고민이 든 시기였다. 한국감정원과 한국부동산원에서 인생의 3분의 1을 생활하면서 아쉬움보다 많은 감사함을 갖는다. 후회하지 않고 나름대로 최선을 다하려고 했던 직장생활.

2019년, 건강검진에서 나타난 뇌동맥류라는 질환 때문에 개두수술을 받게된 것이, 더 감사하는 마음을 가지게 된 것 같다. 내 자신을 되돌아보고 주변 사람의 고마움이 크다는 것을 알아가고 있다. 작은 것에도 감사하는 마음이 생기게 된 것도, 나에게 쓴소리를 해준 주변 친구와 지인의 덕인 것을 느끼게 하였다.

또한, 마음과 정신이 비어서 교회를 40여 년 만에 찾아가 예배를 드리게 된 것이 이 책을 쓸 수 있는 동력이 되었다. 2021년 11월 1일 첫 새벽예배를 드리고 난 후의 시간이 너무나도 귀중하였다. 예배 후 1시간 30분 정도 여유가 이 책의 시작이었다.

필자는 정비사업 관리처분계획의 타당성 검증업무를 수행하면서 맞게 된 안타까운 내용이 많았다. 조금만 주의하면 시간을 줄이면서 조합원들에게 많은 금융비용을 줄일 수 있는데…

필자가 인지하고 있는 내용을 정비사업 조합이나 정비사업전문관리업자에게 전달되어 관리처분계획 타당성 검증업무의 시행착오를 방지할 수 있는 방법이 무엇일까 생각하다 “관련된 책을 쓰면 좋을 것이다”라고 해서 집필한 것이 이 책이다.

“관리처분계획이론과 실무” 일반인들이 보기에는 다소 어렵다고 생각하지만, 정비사업을 하는 조합 관계자나, 정비사업전문관리업자에게 필요한 내용을 정리하려고 노력했다. 실무서로 작성하다 보니 착오도 있을 수 있다. 될 수 있으면 필자의 견해보다 대법원 판례, 법제처 유권해석, 국토교통부 질의·회신 내용, 한국부동산원 실무내용을 요약하지 않고 그대로 반영하려고 했다. 유권해석이나 판례의 설명 내용, 한국부동산원의 실무 내용이 매우 중요하다는 것을 인지하기 때문이며, 결과만 정리하면 취지나 내용을 이해하기 어렵기 때문이다.

이 책은 관리처분계획에 대하여 완성되었다고 보기 어렵다. 세부적인 내용과 경우가 많아 다 열거하지 못했다. 초보적인 단계를 출발한 것이다. 혹자는 초보서가 아닌 중급수준이라 칭찬을 해주어 뿌듯한 마음도 있다.

정비사업은 시간과의 다툼이다. 오늘 만 원이 더 드는 것처럼 보일지라도 내일 만 원이 덜 드는 것이 정비사업이다. 사전에 충분히 정리하여 시행착오를 줄일 수 있는 것이 정비사업의 성공 여부를 결정짓는 것이다. 관리처분계획도 마찬가지이다. 사전에 관리처분계획의 절차나 내용, 기준 등을 충분히 검토하여 시행착오를 줄여야 한다. 이 책은 관리처분계획 수립에 많은 도움이 되기를 바라고 있다.

1년이란 시간이 지나갔다. 이 시간이 책을 만들었고, 집필하는 과정에서 도움을 준 최홍석, 김준형, 이호성, 한승수 등 도시정비처 직원들이 생각난다. 또한 용기를 내게 해주었던 高山流水 회원 및 ㈜더한파트너스.

무엇보다 한국부동산원에게 감사드린다. 배우고 익히고 집필할 수 있도록 자연스럽게 만들어 준 것에 대하여 감사하다. 도시정비처에 근무하지 않았다면 책을 집필할 수 없었을 것이다. 그래서 더욱 감사하다.

마지막으로 나를 뒷바라지하면서 용기를 갖게 해주고 지지해 준 나의 처 이정희와 미국에서 열공하고 있으면서 올해 안에 꼭 출간하라고 응원하고 있는 아들 장백산에게 이 책을 전달하고 싶다.

2022.10.31. 새벽예배를 드린 후

장종권

<차례>

제1장 관리처분계획의 개념

1. 개요

2. 법률적 개념

가. 행정계획

나. 처분성

제2장 관리처분계획의 법률 내용

1. 분양신청 절차

가. 분양통지 및 공고

나. 분양신청기간

다. 분양신청 절차

라. 재분양공고 등

마. 투기과열지구 분양신청 금지

2. 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치

가. 손실보상에 관한 협의

나. 수용재결 및 매도청구소송

3. 관리처분계획의 수립

가. 관리처분계획의 인가 등

나. 관리처분계획 작성 시 재산평가방법

다. 조합원 통지

라. 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가의 시기조정

마. 관리처분계획의 수립기준

바. 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일

4. 관리처분의 방법 및 기준

가. 주거환경개선사업 및 재개발사업

나. 재건축사업

5. 관리처분계힉의 공람 및 인가

가. 공람 및 의견청취

나. 인가 여부의 통보 및 고시

6. 관리처분계획에 따른 처분 등

가. 조성된 대지 등의 처분

나. 토지등소유자(조합원) 공급

다. 입주자 모집조건 등

라. 잔여분에 대한 처리

마. 임대주택 인수 의무

바. 임차인 자격 등

사. 잔여주택의 공급

아. 지분형주택의 공급

자. 토지임대부 분양주택의 전환

7. 관리처분계획 고시의 효과

가. 사용·수익의 정지

나. 건축물의 철거

8. 용익권자를 위한 조치

가. 권리자의 계약 해지

나. 금전의 반환청구권 행사

다. 구상권 행사

라. 압류권 행사

마. 임대차보호법 제외

제3장 관리처분계획인가 실무

1. 관리처분계획수립 절차상 확인 사항

가. 분양신청 및 분양신청기간

나. 분양신청서류 등 확인 사항

2. 관리처분계획의 수립

가. 관리처분계획에 포함할 사항

나. 관리처분계획 수립 시 주의사항

다. 중요사항의 통지, 공람, 총회 등 절차의 적정성

라. 관리처분계획에서 일부 내용(상가) 누락 등

제4장 관리처분계획의 주요 내용 확인 사항

1. 주택공급 자격 확인 유의사항

가. 1세대 1주택 공급 위반

나. 주거전용면적 범위 내 2주택 공급 위반(공용면적, 주거외 용도)

다. 조례에서 정한 기준 적용

라. 무허가건축물

마. 상가 소유자의 주택공급

바. 평형 및 동·호수 등 특별배정 제한

사. 기타사항

2. 투기과열지구 내 5년 재당 제한

3. 재분양신청

4. 평형 변경

5. 기타사항

가. 감정평가 가격시점

나. 조합원 분양가격

다. 보류지

라. 비례율

마. 비례율 적용대상 종전자산 평가

바. 권리가액

사. 총 분양수입 추계

아. 정비사업비

자. 관리처분계획 타당성 검증

차. 세입자 손실보상을 위한 영업권보상 및 주거이전비 기준일

카. 공사비 검증

타. 재건축부담금

파. 관리처분기준일

하. 권리산정기준일

거. 조합임원에 대한 인센티브

제5장 관리처분계획 타당성 검증 구비목록

1. 관리처분계획 절차 관련 서류

2. 조합원 명부

3. 분양신청서 관련 서류

4. 인·허가 관련 서류

5. 기타 제출서류

[별첨 1] 관리처분계획 타당성 검증 시 첨부 양식(한국부동산원 기준)

<첨부1> 분양신청자 세부 현황자료

<첨부2> 다물권자 매도 현황 제출(엑셀)

<첨부3> 정비사업비 세부 내역 제출

<첨부4> 관리처분계획 수립 진행 사항

<첨부5> 대상 정비사업 관련 사항

[별첨 2] 서울특별시, 경기도, 인천광역시 조례상 관리처분계획 관련 내용

<저자 소개>

[지은이]

장종권(張鍾權)

건국대학교 행정대학원(현 부동산대학원)

부동산학과 졸업(행정학 석사)

건국대학교 부동산대학원 최고경영자과정 수료

1989. 12. 한국감정원(현 한국부동산원) 입사

2014. 1. 한국감정원 경기일산지사장(현 고양지사)

2017. 1. 한국감정원 서울남부지사장

2017. 7. 한국감정원 부동산통계센터장(현 부동산통계처)

2018. 5. 한국감정원 홍보실장

2020. 1. 한국감정원 경기동부지사장(현 성남지사)

현) 한국부동산원 도시정비처 정비사업검증부

[주요 경력]

서울특별시 금천구 안전진단 심의위원(2003년)

건설교통부 도시정비 및 주거환경 포럼위원(2004년)

건설교통부 주거환경팀 법령 등 제·개정T·F Team원

•도시 및 주거환경정비법 실무위원

•도시 재정비 촉진을 위한 특별법 실무위원

재건축초과이익 환수에 관한 법률 제정T·F Team원(2005년)

중소기업협동중앙회 시장지원센타 자문위원(2005년)

국토해양부 재정사업 자체평가위원회 위원(2012.2.~2017.2)

LH공사 경영투자심사위원회 위원(2014.7.1~2015.6.30)

김포시 분양가심사위원회 위원(2015.7~2017.6)

강서구 부동산가격공시위원회 위원(2017.1~2017.7)

광명시 공유재산심의회 위원(2017.1~2017.7)

성남시 부동산가격공시 위원(2020년)

서울특별시(2021년, 2022년), 광주광역시(2021년),

고양시(2022년), 전주시(2021년) 정비사업 실태점검위원

천안시, 의왕시 정비사업 관리처분타당성 검증

실무교육강사(2022년)

반포3주구, 광명9R, 노량진2촉진구역 등 관리처분계획

타당성 검증업무 수행

<감수>

최홍석

현) 한국부동산원 서울동부지사

전) 한국부동산원 도시정비처 정비사업검증부장

- 관리처분계획 타당성 검증업무 수행

이호성

현) 한국부동산원 도시정비처 정비사업검증부

전) 한국부동산원 서울동부지사

- 관리처분계획 타당성 검증업무 수행

김준형

현) 한국부동산원 경영지원실

전) 한국부동산원 도시정비처 정비사업검증부

- 관리처분계획 타당성 검증업무 수행

한승수

현) 한국부동산원 도시정비처 정비사업검증부

- 관리처분계획 타당성 검증업무 수행